Belästigung durch ständigen Zigarettenqualm im Treppenhaus eines Miethauses kann einen Kündigungsgrund darstellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.2.2015, XIII ZR 186/14)

Mit Urteil vom 18.2.2015 stellte der Bundesgerichtshof klar, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenqualm, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern kann, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und somit eine Verletzung vertraglicher Mietvertragsnebenpflichten (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen könne, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigung ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreiche.

Im konkreten Fall war der 75 jährige Beklagte seit über 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht, weil aus der Wohnung des Beklagten Zigarettenqualm in erheblichem Maße  in das Treppenhaus gelangt sei. Dies habe daran gelegen, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster gelüftet und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht geleert habe. Das Amtsgericht Düsseldorf hatte der Räumungsklage der Klägerin (Vermieterin) stattgegeben; das Landgericht Düsseldorf hatte die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.

Bundesgerichtshof stellte jedoch klar, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könne, im Einzelfall zu einer Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen könne, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes  Ausmaß erreiche. Im konkreten Fall war allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende nachhaltige Störung des Hausfriedens oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters vorlag, nicht möglich, da die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessuale Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof die Angelegenheit an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, um die erforderlichen Feststellungen nachzuholen.